세금 피하려 '30억 이하'로…'덜 똘똘한 한 채' 몸값 오르나

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 초고가·비거주 1주택 세 부담을 늘리는 부동산 세제 개편을 단행한 후 종합부동산세 과세선을 하회하는 이른바 덜 똘똘한 한 채 로의 갈아타기가 나타날 수 있다는 관측이 나온다.5일 재정경제부 2026년 세제개편안 에 따르면, 1세대 1주택자 기준 종합부동산세 기본공제액이 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아진다. 정부 추산 시가로 20억원 이하 아파트는 과세 대상에서 제외되는 것이다.종부세 대상이 되면 과세표준 6~12억원(시가 32억~45억원 수준)이 세율이 1.3%로 높아지는 등 과표 6억원 이상부터 단계적으로 세율이 강화된다. 과세표준 6억원 미만, 공시가격 22억원(시세 32억원) 하회 구간은 1세대 1주택자 기준으로 세제 개편 이후에도 종부세 부담이 늘어나지 않는 셈이다.주택분 종부세는 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제액을 빼고, 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산한다.국토교통부 2026년 공동주택 호별 공시가격 자료를 분석한 결과, 이처럼 종부세를 내지만 과표 6억원을 하회하는 공시가격 14억원 초과~22억원 이하 에 해당하는 서울의 아파트는 183만7006호 중 17만4761호로 전체의 9.5%로 집계됐다.지역별로 보면 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 58.1%(10만1566호), 한강벨트 7개구(마포·성동·강동·광진·영등포·양천·동작)에 39.5%(6만8978호) 등 97.6%가 강남권과 한강벨트에 자리한 것으로 나타났다. 면적대별로 보면 전용 85㎡ 국민평형을 포함한 전용 85㎡ 이하 중소형이 58.7%(10만2725호) 비중을 보였다.종부세 과세 대상에서 빠지는 시세 15~20억원 구간(공시가격 10억원 초과~14억원 이하) 아파트 역시 강남권과 한강벨트에 집중돼 있었다. 공시가격 10억원 초과~14억원 이하 구간에 드는 아파트는 20만4221호로 전체의 11.1% 비중으로, 대체로 국민평형으로 불리는 전용 85㎡ 이하 중소형 면적대 비중이 73.7%로 높았다. 자치구별로 보면 강남3구와 용산구, 한강벨트 비중이 88.3%에 달했다.1세대 1주택자의 종부세 완화 혜택이 강남권과 한강벨트 중소형 아파트에 집중되는 셈이다. 여기에 양도소득세 장기보유특별공제 재편으로 거주 필요성이 강화되면서 종부세 부담이 덜한 시세 20억원 이하 아파트로 수요가 몰릴 수 있다는 관측이 나온다.다주택자 양도소득세 중과 부활과 맞물려 전월세 공급이 줄어들면서 대출규제 한도선인 15억원 이하 아파트로 매수세가 몰렸던 것과 비슷한 양상이 벌어질 수 있다는 것이다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 올해 상반기 서울 아파트 매매 거래의 77.5%(3만588건)이 15억원 이하로 집계됐다.KB부동산 서울 아파트 면적대별 매매가격 추이를 보면, 지난달 기준 전용 60㎡이하 소형 아파트의 매매가격은 10억4715만원으로, 1년 전(8억6921만원)보다 20.5%(1억7794만원) 상승했다. 60㎡초과~85㎡이하 중소형 역시 같은 기간 13억6152만원에서 15억5289만원으로 14.1%(1억9137만원) 상승해, 소형과 중소형 면적대가 가장 큰 상승폭을 보였다.공시가격 14억원 이하 아파트들의 가격은 꾸준히 오르고 있다. 강동구 암사동 강동롯데캐슬퍼스트 전용 59㎡(22층)는 지난 4월 17억6000만원 신고가 이후 17억원대에 매매되고 있다. 마포구 도화동 마포삼성 전용 72㎡(15층)도 5월 18억7500만원에 손바뀜했다.남혁우 우리은행 부동산연구원은 중장기적으로 덜 똘똘한 한채 의 수요가 증가할 가능성이 존재한다 며 기존과 동일한 종부세율을 적용 받는 구간인 과세표준 6억원 이하 지역, 즉 시세 31억원 이하인 강남3구 일부, 서울 한강벨트, 경기남부 주요 인기지역이 절세가 가능한 똘똘한 한채로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 수도 있다 고 설명했다. ◎공감언론 뉴시스 formation@newsis.com