초고가 기준 어떻게…강남3구 세법 개정 앞두고 강남권 '술렁'

[서울=뉴시스]이연희 기자, 석정은 인턴기자, 이우경 인턴기자 = (세법 개정 발표안이) 오늘 나오냐, 내일 나오냐, 언제 나오냐 궁금해하며 마음 졸이는 분위기죠. 여기는 오랫동안 보유하고 거주도 한 분들이 많아서 장기보유특별공제(장특공제)가 축소되는 것이 제일 문제예요. (반포 공인중개사 A씨) 젊은 사람들은 소득이 있으니까 종부세를 신경 안 쓰지만 소득이 없는 노인들은 그렇잖아요. 살고 있는데 나갈 수도 없고. 임대소득이라도 있어야 하는데 다주택자도 막았으니… (잠실 공인중개사 B씨) 보유세, 종합부동산세(종부세), 양도세 장특공제 등 세제 개편안 발표가 임박한 가운데 초고가주택이 밀집한 강남3구 아파트 소유자들이 술렁이고 있다. 29일 뉴시스 취재에 따르면 세 부담이 급등하는 초고가주택 기준은 공시가격 20억~40억원 선에서 정해질 것이란 관측이 나온다. 부동산 현장에서는 폭풍 전야 같은 분위기가 읽힌다.앞서 이재명 대통령은 지난 14일 국무회의에서 초고가주택 보유세 강화 기준선에 대해 시가 30억원은 가혹하다 며 20억원은 큰일이 날 것 같다 고 말했다. 이 때문에 기준선이 40억~50억원 선까지 높아질 수 있다는 관측이 나온다.공시가격 20억원을 기준으로 삼으면 전국 공동주택의 상위 1.2%가 대상이지만 40억원으로 높이면 상위 0.1%로 좁혀진다. 30억원 이상은 시가 약 43억5000만원 수준으로, 상위 0.320% 수준이었다. 35억원 이상은 3만78호(상위 0.19%)였다. 40억원 이상 공동주택은 시가 약 58억원 상당으로 1만9189호(0.12%)가 해당된다.현재 2주택 이하에 대해서는 과세표준에 따라 0.5%에서 2.7%, 3주택 이상에 대해서는 0.5%에서 5.0%의 세율이 적용된다. 정부는 고가주택에 대해서는 세율을 인상하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 또 과세표준 산정에 활용되는 공정시장가액비율을 현재 60%에서 70%, 80%까지 단계적으로 높일 가능성도 있다.종부세 과세 기준을 주택 수에서 가액 중심으로 바꾸고 초고가 주택의 세 부담을 강화하는 방안도 담길 전망이다. 현재는 1세대 1주택자에게 12억원, 그 외 개인에게 9억원의 기본공제를 적용하고 3주택 이상에는 별도 세율표를 적용하고 있다. 30억원 상당의 주택 1채를 보유한 경우 세 부담이 10억원짜리 주택 3채를 보유한 경우에 비해 훨씬 작기 때문에 똘똘한 한 채 선호 현상을 부추겼다는 지적이 나온 바 있다.한 부동산 커뮤니티에서는 9월 입주를 앞둔 서울 서초구의 한 신축 단지 84㎡를 기준으로 예상 보유세를 계산한 추정액까지 공유되고 있다. 해당 게시글에 따르면 공시가격 27억~29억원 상당의 아파트는 예상 보유세가 약 1800만~2400만원이지만 공시가격이 34억~36억원 상당인 경우 약 5000만~6500만원으로 약 2.7배 뛰었다. 게시자는 정부가 초고가주택 기준선을 30억원으로 정하고 실거주하지 않는 주택의 기본공제가 12억원에서 9억원으로 축소, 공정시장 가액비율이 80%, 다주택자 종부세율을 적용했다는 단서를 달았다.초고가주택이 밀집한 서울 서초구 반포동에 위치한 정다운공인중개사 사무소 관계자 C씨는 양도세 개편이라든가 걱정하는 관련 전화가 많이 왔다 며 아직 세제 개편안이 확정되진 않았으니 매물을 내놓는 움직임은 없지만 조금 지켜봐야 한다 고 말했다.정부는 양도소득세 장기보유특별공제 개편 방안을 담는 방안도 검토 중이다. 보유기간 공제를 없애거나 축소하는 방향이 유력하다. 현행 제도에 따르면 3년 이상 보유한 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 장기보유특별공제를 적용받는다. 보유기간 공제율은 10년 이상 보유하면 최대 40%, 거주기간 공제율도 10년 이상 거주하면 최대 40%다. 두 공제를 합치면 과세 대상 양도차익의 최대 80%까지 공제된다.장특공제가 삭제되는 경우 고가 주택을 오랫동안 보유하고 거주기간이 짧은 고령 임대인들의 양도세 부담이 커질 수밖에 없다. 서울 강남구 개포동의 D 공인중개사 사무소 관계자는 당연히 오래 보유했던 분들이 많이 매물을 내놓고 있는데 매수세는 대출규제와 세제 개편 영향으로 확실히 많이 줄어 들었다 고 전했다.특히 재건축을 앞둔 고가 아파트 단지에서는 고령의 소유자들이 매물을 내놓는 속도가 빨라지는 경향도 나타났다.송파구 잠실 주공 5단지 인근 공인중개사 B씨는 사업시행 인가가 났으니까 연세가 있는 분들이 집을 팔려고 내놓는다 며 다시 짓고 들어오기에는 7~8년이 걸리기 때문 이라고 말했다.그는 한 고객은 30억원대의 아파트를 보유하고 있는데 이번에 세금 낼 돈이 없어서 빌려달라고 왔을 정도 라며 세금이 올라가니까 연세가 많은 분들은 세금 때문에 내놓을 수도 있다 고 덧붙였다.세금 부담을 오히려 임차인과 매수인에게 전가하면서 매매가격과 전·월세 가격이 상승할 것이라는 우려도 제기됐다.강남구 개포동의 E 공인중개사는 세금이라는 것은 어차피 임대하면 임차인에게, 매매하면 매수인에게 전가시키려는 생각들이 깔려 있다 며 전·월세 가격은 더, 계속 오를 것 이라고 예측했다. ◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com