23만호 쏟아낸다…전문가들 "집값 안정은 실행력이 관건"

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 부동산 전문가들은 정부가 13일 발표한 수도권 23만호+α 규모의 주택 공급 대책에 대해 공급 부족을 해소하기 위한 정책 방향은 긍정적으로 평가했다. 특히 신규 물량을 확보하는 데 그치지 않고 기존 사업의 착공 시점을 앞당겨 실제 공급 속도를 높이려는 데 의미가 있다고 분석했다.다만 공급 대책이 실제 입주로 이어지기까지 상당한 시간이 걸리는 만큼 당장 수도권 집값과 전월세 시장을 안정시키는 효과는 제한적일 수 있다는 지적도 나온다.결국 이번 대책이 시장 안정으로 이어지기 위해서는 23만호+α 라는 공급 목표 자체보다 실제 착공·준공 물량을 얼마나 빠르게 늘리느냐가 중요하다는 게 전문가들의 공통된 평가다.전문가들은 이번 대책의 핵심으로 공급 속도 를 꼽았다. 정부가 공공택지와 도심 유휴부지 등을 활용해 추가 공급 물량을 확보하는 동시에 인허가와 착공 절차를 단축하기로 한 것은 공급 부족에 대한 시장의 불안 심리를 낮추는 데 도움이 될 수 있다는 평가다.함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 이번 대책은 공급량 확대보다 공급 속도 혁신에 방점이 찍혔다는 점에서 의미가 있다 며 정부는 3기 신도시의 경우 후보지 발표부터 입주까지 약 8년, 서울 재개발·재건축은 정비구역 지정부터 준공까지 평균 약 13년이 걸린다는 점을 공급 불안의 구조적 원인으로 진단했다 고 말했다.함 랩장은 이에 따라 공공택지는 기존 평균 68개월이 걸리던 발표 후 착공 기간을 37개월 이내로 줄이는 최단기 모델을 제시했다 며 이번 대책의 장점은 신규 택지를 발표하는 것보다 이미 사업이 진행 중인 3기 신도시와 공공택지의 착공을 앞당기는 것이 실제 공급 체감으로 이어질 가능성이 높다는 점 이라고 설명했다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 지난달 부동산 토론회에서 제기됐던 정비사업 이주비 대출, 잔금 대출 완화 등의 요청 사항이 많이 반영됐다 며 비교적 빠른 시일 내에 공급할 수 있는 비아파트 규제 완화는 시의적절하고 수도권에서 공급의 큰 축을 담당하고 있는 민간 부문 활성화도 중요하다는 것을 정부가 인식하고 있는 점은 긍정적 이라고 강조했다. 박 위원은 무주택 서민들의 공급 불안을 해소할 수 있도록 속도감 있게 개발할 수 있는지가 가장 중요하다 며 개발 진행 과정을 국민에게 수시로 공개해 공급 확대를 체감할 수 있도록 하는 것도 필요하다 고 말했다.또 전문가들은 정부가 재건축·재개발 등 정비사업의 절차를 대폭 간소화한 점도 긍정적으로 평가했다. 재개발 조합설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 낮추고, 조합설립인가 신청 전 토지등소유자 통지 기간을 60일에서 30일로 단축하는 등 사업 초기 단계부터 속도를 높이는 데 초점을 맞췄다는 분석이다. 시공사 선정 과정에서 단독 입찰 시 재입찰 절차를 간소화하는 등 사업 지연 요인을 줄이기로 한 것도 공급 확대에 도움이 될 것으로 봤다.남혁우 우리은행 부동산연구원은 재개발 조합설립 동의율(75%→70%)과 공공재개발·재건축 사업시행자 지정 동의율(67%→60%) 완화는 쉽게 말해 정비사업에서 평균적으로 가장 오랜 시간이 소요되는 초기 단계에서 필요한 동의율 확보의 문턱을 낮춘 것을 의미한다 며 재개발 사업의 경우 1~3%의 동의율을 채우지 못해 수년간 표류하는 사업장이 적지 않다는 점을 고려하면 체감 효과는 감소한 동의율 수치 이상일 것으로 판단된다 고 말했다.남 연구원은 정비사업 속도를 저해하는 실제 현장 애로를 실무자 관점에서 정확히 파악하고 대안을 제시했다는 점에서 향후 사업 속도 제고에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다 며 다만 제시된 로드맵에 따라 실제 법안 개정뿐만 아니라 일관된 행정 지원이 병행될 필요가 있다 고 밝혔다.전문가들은 또 누적된 수요와 공급 시점 사이에 시차가 있는 만큼 시장이 요구하는 당장 입주 가능한 물량을 공급하기에는 한계가 있다고 지적했다.김인만 부동산경제연구소장은 이번 대책이 시장의 즉각적인 안정으로 이어지기에는 한계가 있다 며 현재 시장이 원하는 것은 당장 입주할 수 있는 주택인데, 이번 대책에 포함된 주요 공급 물량은 인허가와 착공, 준공까지 최소 수년이 걸릴 수밖에 없다 고 지적했다. 김 소장은 이미 누적된 매수 대기 수요를 해소하기에는 공급이 시장의 속도를 따라가지 못하는 상황 이라며 입주 물량 부족에 따른 집값과 전월세 불안 등 현재 시장이 체감하는 문제를 해소하려면 중장기적인 공급 확대와 함께 단기간 내 실제 공급으로 이어질 수 있는 대책이 병행돼야 한다 고 전했다. 함 랩장도 정부가 최단기 착공 모델을 적용하더라도 신규 후보지가 실제 입주 물량으로 전환되기까지는 상당한 시간이 필요하다 며 신규 택지는 중장기 시장 안정 카드이지 당장 서울 집값을 낮추는 단기 처방으로 보기는 어렵고, 그린벨트 해제와 관련해서는 환경 훼손, 교통 및 생활 SOC 확충 부담 등도 함께 관리해야 할 것 이라고 조언했다.그러면서 대책의 성패는 발표된 공급량보다 정부가 인허가·보상·금융·정비사업 갈등을 얼마나 실제 현장에서 신속하게 해결하느냐에 달려 있다 며 공급 대책의 패러다임을 새로운 땅을 발표하는 것 에서 이미 있는 사업을 최대한 빨리 주택으로 바꾸는 것 으로 전환했다는 점에서 이전 공급 대책보다 한 단계 현실화한 것으로 평가할 수 있다 고 말했다.이어 다만 공급 효과가 나타나기 전까지 서울의 주택 가격과 전월세 시장을 안정시키기 위해서는 금융·세제 정책과 함께 수요 관리 정책의 정교한 조합도 필요하다 고 덧붙였다. ◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com