부동산 세제 개편 예고…서울 아파트값 더 떨어질까

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 정부가 세제와 금융을 망라한 고강도 추가 부동산 대책을 예고하면서 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 핵심지에서 시작된 아파트값 하락세가 본격적인 조정 국면으로 이어질지 시장의 이목이 쏠리고 있다. 13일 한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 0.08% 상승했다. 하지만 최근 6주간의 흐름을 보면 상승폭은 0.31%에서 0.08%까지 지속적으로 축소되며 우하향 곡선을 그리고 있다. 최상급지로 꼽히는 강남3구와 용산구에선 3주째 집값 내림세가 이어지고 있다. 송파구(-0.17%), 강남구(-0.13%), 서초구(-0.07%) 순으로 낙폭이 컸으며, 용산구도 0.03% 하락했다. 3월 첫째 주 4곳이었던 하락 지역은 둘째 주 들어 강동구(-0.01%)가 하락 전환하며 5곳으로 늘어났다. 이 같은 핵심지 가격 조정은 정부의 잇따른 세제 강화 시그널이 시장을 압박한 결과로 풀이된다. 앞서 이재명 대통령이 지난 1월 23일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 후 서울 아파트 매물이 늘어나며 2월부터 가격 조정이 시작됐다.여기에 김윤덕 국토교통부 장관이 12일 라디오에 출연해 초고가·비거주 1주택자의 보유세 개편과 장기보유특별공제(장특공) 손질 등 구체적인 세제 강화 구상을 공개했다.5월 9일 양도세 중과 부활을 앞두고 예상됐던 매물 잠김 현상을 막기 위해 고가 주택 보유자와 다주택자들의 세 부담을 극대화해 집을 팔도록 유도하려는 의도로 풀이된다. 전문가들은 정부가 과세 부담을 높이겠다는 신호를 분명히 하면서 양도세 중과 유예 일몰 이후에도 당분간은 절세 목적의 급매물이 시장에 나오며 가격 조정 국면도 이어질 수 있다고 전망한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 최근 매물 증가 속도가 약간 둔화됐다고 하더라도 보유세와 거래세가 강화될 수 있다는 명확한 시그널이 있기 때문에 절세 목적의 매물이 출회될 여지가 있다 고 말했다. 함 랩장은 지난해 1% 정도밖에 집값이 오르지 않은 서울 외곽 지역보다는 강남권과 한강변 등 지난해 특히 가격이 많이 오르고 고가 주택이 밀집해 있는 지역에서 가격 조정이 될 것 이라고 내다봤다. 다만 세제 개편이 장기적으로 가격 안정에 기여하기엔 한계가 있다는 관측도 있다. 정책에 일종의 내성이 생기면서 일정 시점 이후엔 가격이 다시 상승할 수 있다는 것이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 세제 개편 뒤 6개월까지는 가격 조정 흐름이 이어질 것 이라면서도 공급 부족, 건축비 증가와 같은 변수도 있고 정책 시행 6개월 뒤엔 사람들이 감각이 무뎌지기 때문에 그 뒤엔 가격이 우상향할 것 이라고 말했다. 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가하거나 시세 차익으로 메꾸려는 시도가 이뤄지면서 오히려 가격이 오를 가능성도 제기된다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 보유자는 손해 보고 팔려는 심리는 없다 며 보유세든 거래세든 늘어난 세금은 1차적으로 세입자에게, 이후엔 새로운 매수자에게 전가되는 경향이 있다 고 말했다. 특히 매도자 우위 시장에서 이러한 전가가 쉬울 것으로 예상된다. 윤 랩장은 정책은 발표 당시엔 효과가 크지만 서서히 내성이 쌓이면서 우회로를 찾는다 며 세금을 통해서 집값을 잡는다는 논리는 아직 제대로 증명된 바가 없다 고 덧붙였다. 임대차 시장에 대한 전망은 어두운 편이다. 가뜩이나 공급이 부족한 상황에서 전월세 매물이 매매로 전환돼 전세난이 심화하고 임대인의 세부담이 임차인에게 넘어가는 경우가 생길 수 있다. 한 부동산 전문가는 집값이 전셋값의 천장 역할을 할 수는 있지만 현재 서울 지역은 매매가 대비 전세가율이 50%밖에 되지 않는다 며 전셋값이 더 오를 여지가 있다고 봤다. 이와 관련해 김 장관은 일부 (임대차 시장에서) 미스매치 현상이 생길 수 있다 고 인정하며 초단기 공급 확대 방안 등 보완책 마련을 시사했다. ◎공감언론 뉴시스 rami@newsis.com